השינויים הצפויים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג -1963
בהתאם להצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011-2012 (תיקוני חקיקה) התשע"א – 2010
הכותב: עו"ד לוי שלום
ביום ה – 18.10.2010 אושר חוק ההסדרים בקריאה ראשונה בכנסת, הכולל בתוכו שינויים מרחקי לכת בתחומי המס, חשוב לזכור כי יתכנו שינויים נוספים לפני אישורו הסופי. השינויים הצפויים אמורים לחול על מכירות ופעולות שיבוצעו החל מ – 01.01.2011. השינוי המהותי בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") מתייחס לחובות הדיווח למנהל מס שבח, המוטלת על מוכר או על הרוכש "זכות במקרקעין" או "עושה פעולה באיגוד מקרקעין" ובנוסף מוצע לקבוע, כתנאי לקבלת אישורי מיסים, יהא על הקונה להפקיד סכום השווה ל – 15% מהתמורה שנקבעה לעסקה.
בעקבות דוח Business Doing המפורסם על יד הבנק העולמי הבוחן את מידת הפשטות בעשיית עסקים ב – 183 מדינות ברחבי העולם. אחד הנושאים הנבחנים, הינו משך הזמן בו נרשמת בעלות בעסקאות נדל"ן, על פי הדוח ישראל דורגה במקום ה- 147. לפיכך החליטה הממשלה ב- 21 ביוני 2010, על הקמת ועדה לבחינת ממצאי הדוח, אשר קבעה, כי עיקר הקושי בהליך רישום בעלות נובע מתהליך השומה. שכן בלא אישורי המיסים לא ניתן להשלים את תהליך רישום הבעלות. בהתאם לכך מטרת התיקונים המוצעים, היא לבטל פעולות מיותרות, לקצר וליעל את תהליכי המיסוי של עסקה.
לפיכך מוצע לשנות את שיטת הדיווח באופן שרובו ככולו יתבסס על שומה עצמית מפורטת ומלאה, וזאת בהתאמה להליכים הקבועים בפקודת מס הכנסה. לפי הדין הקיים, תנאי לתוקפם של עסקאות במקרקעין, הוא תשלום כל חובות המס בשל המקרקעין. לצד הוראה זו, קובע סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין, כי חובת תשלום מס השבח חלה על המוכר והואיל ובדרך כלל המוכר אדיש לרישום העסקה, קונים רבים נתונים לחסדם של המוכרים או מנהל מיסוי מקרקעין כדי לרשום את המקרקעין על שמם.
· מוצע לקבוע כי בכל עסקה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, ובהגיע המועד בו חלה חובת תשלום המס בהתאם לסעיפים 51 ו - 52 לחוק, יעביר הקונה למנהל מקדמה בסכום השווה ל – 15% מסך התמורה שנקבעה לעסקה (להלן בהתאמה: "הסכום" או "השיעור"). יש להביא בחשבון, שלפי ההצעה, תנאי סעיפים 51 ו- 52 לחוק ישונו מ – 50% ל -30% מתשלום התמורה, משמע – ברגע שהקונה משלם 30% מהתמורה, יהא חייב להפקיד סכום נוסף של 15% מהתמורה אצל מנהל מס שבח. סכום זה יחשב כסכום ששולם על חשבון המס שחייב בו המוכר, ויראו בו כאילו שולם למוכר על חשבון התמורה שנקבעה בהסכם. כמו כן, מוצע להסמיך את המנהל להקטין את השיעור האמור. סכום שנוכה לא יוחזר עד שהפכה השומה לסופית (למותר לציין, כי בהצעת החוק שונה המועד בסעיף 78(ב) לחוק מיסוי מקרקעין מ – שישה חודשים לשמונה חודשים, קרי, מוכר אשר יידרש בסופו של יום לשלם פחות מ – 15%, יאלץ להמתין לפחות שמונה חודשים להחזרת כספו), או לפי קביעת ועדת הערר לפי המאוחר. לסכום שיוחזר יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על יד הקונה עד ליום העברתו למוכר. עם תשלום הסכום כאמור, ימסור מנהל מס שבח לקונה את אישורי המיסים הנדרשים לרישום העסקה לפי כל דין, ובכך יובטח כי רישום הבעלות ייעשה רק כאשר הנכס נקי מחובות מס.
· חובת דיווח מפורט ומלא תוך 25 יום. בהתאם למצב כיום, חלה חובת דיווח למנהל מיסוי מקרקעין על עסקאות במקרקעין, תוך 30 יום מיום המכירה, במקרה של דיווח לא מפורט (הצהרה), או תוך 50 יום מיום המכירה, במקרה של דיווח מפורט, הכולל: את הניכויים המותרים, שיכלול הפחת, וכו' (שומה עצמית). כך שהייתה אפשרות לאלו בנינו שאינם יודע דבר במיסוי מקרקעין, או שהיה חסר להם פרטים, להגיש הצהרה בלבד על התקיימות עסקה, ולתת לרשויות המס לעשות את שלהם.
· לפיכך, מוצע לשנות את שיטת הדיווח ולקבוע, מסלול הצהרה אחיד, לפיו כל הדיווחים יהיו מפורטים ויוגשו תוך 25 יום מיום המכירה. כדי לאפשר זאת, מוצע לשנות את הגדרת "מדד" בסעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, ולהשוותו להגדרת מדד בהתאם לחלק ה' לפקודת מס הכנסה (מדד בגין – מדד הידוע). לאחר מסירת ההצהרה על המנהל לשלוח לנישום תוך 20 ימים, הודעה בדבר סכום המס שהנישום חב בו עפ"י ההצהרה שהוגשה.
עו"ד שלום לוי שפות: עברית, אנגלית פעילות: מקרקעין, חברות ומיסוי עו"ד לוי הינו בעל בקיאות והבנה מיוחדת בתחום המסחרי על כלל רבדיו. עובדה זו מסייעת בידיו לבחון באופן מיידי, במהירות וביעילות את סיכויי ההצלחה של המקרה, תוך מיצוי האפשרויות להקלת נטל המס.
